1. Új ingatlan 

Az Áfa tv. 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontjainak megfogalmazásából következően az 5%-os adómérték nem alkalmazandó azon lakóingatlan, lakás értékesítések esetében, amelyeket az értékesítő adóalanynak az Áfa tv. 88. §-án alapuló választására tekintettel terhel általános forgalmi adó. 

A kedvezményes adómérték alkalmazhatósága – az egyéb törvényi feltételek fennállásától függően – az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontjának ja)-jb) alpontjaiban meghatározott új ingatlan kötelezően adóköteles értékesítése esetén merül fel. 

A hivatkozott jogszabályhely alapján kötelezően adóköteles a következő új ingatlanok értékesítése: 

  1. a) az olyan beépített ingatlan (ingatlanrész) – és az ehhez tartozó földterület – értékesítése, amelynek az első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, 
  2. b) az olyan beépített ingatlan (ingatlanrész) – és az ehhez tartozó földterület – értékesítése, amelynek első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy használatbavétel tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az értékesítés között még nem telt el két év. 

Ennek megfelelően a rendeltetésszerű használatba nem vett ingatlan, illetve az olyan rendeltetésszerű használatba vett ingatlan értékesítése esetén, amelynek az első rendeltetésszerű használatbavételére jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedésétől vagy használatbavétel tudomásulvétel esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vételétől számított két év nem telt el, kötelezően adóköteles új ingatlan értékesítés valósul meg, amelyre az egyéb törvényi feltételek fennállása esetén 5%-os adómérték alkalmazandó. 

Az a) pont szerinti, rendeltetésszerű használatba nem vett ingatlanok körébe tartoznak a beépítés alatt álló, a félkész, szerkezetkész ingatlanok, illetve azok a befejezett ingatlanok is, amelyek tekintetében használatbavétellel összefüggő engedélyezési vagy tudomásulvételi eljárás folyamatban van. 

Első rendeltetésszerű használatbavétel alatt – az a) és b) pont alkalmazásában egyaránt – nem a tényleges használatba vétel napja, hanem az adott ingatlan használatba vétele kapcsán lefolytatandó eljárástól függően meghatározott időpont értendő. Amennyiben az adott ingatlan tekintetében irányadó jogszabályok rendelkezései alapján használatbavételi engedélyezési eljárás lefolytatására kerül sor, akkor az adott ingatlan első rendeltetésszerű használatbavételének időpontja alatt az adott ingatlan vonatkozásában kiadott használatbavételi engedély jogerőre emelkedésének napja értendő. Amennyiben az adott ingatlan tekintetében a használatbavétel kapcsán tudomásulvételi eljárás lefolytatásának van helye, akkor az első rendeltetésszerű használatbavétel időpontja alatt az a nap értendő, amikor a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele megtörtént. 

Az újonnan létrehozott ingatlan használatba vétele mellett első rendeltetésszerű használatbavételnek minősül a már meglévő és használatbavételi engedéllyel rendelkező ingatlan átalakítást követő olyan használatbavétele is, amelynek eredményeképpen a korábbi használathoz képest funkcióbeli/rendeltetésbeli változás is történik, és ennek kapcsán új használatbavételi engedélyezési vagy tudomásulvételi eljárás válik szükségessé. Ugyancsak első rendeltetésszerű használatbavételnek minősül a meglévő ingatlan olyan átalakítása, amelynek eredményeként az ingatlan albetéteinek a száma megváltozik, feltéve természetesen, hogy az albetéteket érintő átalakítást követő használatbavétel engedélyhez vagy tudomásulvételi eljáráshoz kötött. Utóbbi eset jellemzően úgy valósul meg, hogy az eredeti ingatlanból több önálló ingatlan jön létre, és az átalakítást követően ezen önálló ingatlanokat, az azokra kiadott használatbavételi engedély, tudomásulvétel alapján használatba veszik (albetétesítés). Az olyan engedélyezett, illetve tudomásul vett használatbavételt követő átalakítás esetén, amelyhez nem társul az ingatlan „darabszámában” (albetétek számában), vagy az ingatlan rendeltetésében bekövetkező változás, az átalakítást követő engedélyezés, illetve tudomásulvétel nem minősül első rendeltetésszerű használatbavételnek. A lefolytatandó eljárástól függetlenül nem valósul meg első rendeltetésszerű használatbavétel az ingatlan bővítése esetén, mivel nem jön létre új ingatlan (új albetét).

Kötelezően adóköteles új ingatlan értékesítés valósul meg a rendeltetésszerű használatba nem vett ingatlan, illetve az olyan rendeltetésszerű használatba vett ingatlan értékesítése esetén, amelynek az első rendeltetésszerű használatbavételére jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedésétől vagy használatbavétel tudomásulvétel esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vételétől számított két év nem telt el, függetlenül attól, hogy az adott ügylet keretében sor kerül-e az ingatlanhoz tartozó földterület értékesítésére, vagy csak a felépítményt értékesítik az ahhoz tartozó földterület nélkül.

Amennyiben az épületet, építményt tartalmazó földterület és az épület, építmény tulajdonosa eltérő személy, akkor a földterület értékesítését terhelő adókötelezettséget a beépített ingatlanra vonatkozó előírások alapján kell megállapítani. Utóbbi esetben tehát a földterület értékesítése akkor minősül kötelezően adókötelesnek, ha azon új ingatlan, azaz rendeltetésszerű használatba nem vett ingatlan, vagy olyan rendeltetésszerű használatba vett ingatlan van, amelynek az első rendeltetésszerű használatbavételére jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedésétől vagy használatbavétel tudomásulvétel esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vételétől számított két év nem telt el.

Megjegyzendő, hogy amennyiben az adott ügylet keretében kizárólag a lakóingatlanhoz tartozó földterület önálló értékesítése történik, és az adóköteles, akkor arra a 27%-os adómérték alkalmazandó, mivel ez esetben az értékesített ingatlan nem felel meg az Áfa tv.3. számú melléklet I. rész 50-51. pontjaiban foglaltaknak, mivel az nem lakás, illetve lakóingatlan.

Amennyiben az értékesítésre kerülő beépített ingatlan az előzőek szerint nem minősül új ingatlannak, akkor értékesítése [ide nem értve az Áfa tv. 11. § (1)-(2) bekezdése alá tartozó eseteket] adómentes, feltéve, hogy az értékesítő adóalany nem élt az Áfa tv. 88. §-ában szabályozott adókötelessé tétel lehetőségével. Amennyiben azonban az ilyen beépített ingatlant értékesítő adóalany az Áfa tv. 88. §-a alapján adófizetési kötelezettséget választott, az értékesítést 27%-os mértékű általános forgalmi adó terheli [és amennyiben az Áfa tv. 142. § (3)-(4) bekezdéseiben meghatározott feltételek is fennállnak, az ügyletre az Áfa tv. 142. §(1) bekezdés e) pontja alapján fordított adózás alkalmazandó].