Mikor lesz az építőipari szolgáltatás termékértékesítés, amelyre az 5%-os adókulcs alkalmazandó

Vagyis kérdés, hogy mikor lesz az építőipari szolgáltatás termékértékesítés, amelyre az 5%-os adókulcs alkalmazandó?

A hatóság a kérdésben meglehetősen tágan értelmezhetően foglalt állást, azonban ha megvizsgáljuk a jogszabályokat, úgy az alábbi következtetéseket vonhatjuk le.

A hatósági álláspont szerint akkor beszélünk termékértékesítésről az építőipari szolgáltatás esetében, ha szerkezetkészig kerül az ingatlan kivitelezésre. A szerkezetkész viszont nem egy tételesen és részletesen meghatározott fogalom. Létezik vázszerkezet kész, kívülről szerkezetkész, belülről szerkezetkész, és a szerződő felek által meghatározott módon szerkezetkész fogalom.

A probléma az állásponttal az, hogy a szerkezetkész kifejezés egy pontatlan élethelyzetet fogalmaz meg. A szerkezetkész állapotot mindig a szerződő felek határozzák meg, és az egyes szerződésekben mást-mást értettek a fogalom alatt, így gyakorlatilag a szerződés szóhasználata és tartalma a szerkezetkész állapot milyenségére vonatkozóan határozza meg az adókulcsot. 

Vagyis amelyik szerződésben a szerkezetkész fogalmat megemlítik, és annak részletes leírását a felek meghatározzák, úgy a tartalmától függetlenül 5%-al adózhat a hatósági jogértelmezés szerint, annak okán, hogy a fogalom nincs definiálva jogszabályban. 

Álláspontom szerint a szerződő felek meghatározhatnak egy teljes egészében műszakilag is felszerelt lakóingatlant, viszont a műszaki tartalom részletes meghatározása ebben az esetben nélkülözhetetlen a későbbi félreértések elkerülése érdekében.

Véleményünk szerint a jogszabály szövegéből az következne, hogy akkor minősül termékértékesítésnek a kivitelező munkája, ha olyan szintre építi az ingatlant, amely már alkalmas a lakhatási engedély megkérésére és így a földhivatali nyilvántartásba történő bejegyzésre, de nem zárja ki semmi azt a lehetőséget sem, hogy az értékesített termék, (ingatlan) műszakilag, felszereltségében olyan állapotban kerüljön a vevő tulajdonába, ahogy azt kívánja.   

Javasoljuk, hogy amennyiben az 5%-os adókulcsot szeretné a kivitelező alkalmazni, akkor használja a szerződésben a szerkezetkész kifejezést, majd ennek a fogalomnak a konkrét tartalmát fogalmazza meg, amely tartalom érje el a lakhatási engedély elérésének a szintjét, így vitathatatlan lesz az 5%-os adókulcs alkalmazása. Álláspontunk szerint a szerződő felek kell meghatározzák a szerkezetkész állapot mértékét, így az 5%-os adókulcs alatt a termékértékesítés akár lehet teljesen felszerelt lakóingatlan is.

Azaz a házat, lakóingatlant, mint egyfajta kész terméket kapjuk, és álláspontom szerint ilyenkor a számlát felénk a teljes fővállalkozói tevékenységről (anyag + munkadíj) 5%-os Áfa-tartalommal lehet kiállítani.

Az értelmezésbeli kérdések abból adódtak, hogy az 5%-os áfa alapvetően termékértékesítésre jár, szolgáltatásnyújtásra nem. 

Az áfatörvény azonban elég speciálisan értelmezi a termékértékesítés fogalmát:
„Termékértékesítésnek minősül az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre.” 

Az ennek alátámasztására leggyakrabban idézett dokumentum a Nemzetgazdasági Minisztériumnak a hir.ma portál számára megküldött állásfoglalása:

„A kulcsrakész (használatbevételre és ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas) lakóingatlan átadása esetén az értékesítő 5 %-os adómértékkel teljesíti az ügylet utáni általános forgalmi adókötelezettségét, még abban az esetben is, ha az ingatlant az építtető saját telkére építik. Ez esetben az építtetőt az adó-visszatérítési támogatás nem illeti meg.

Fenti álláspontot alátámasztó jogi szabályozás:

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 10. § d) pontja alapján „termékértékesítésnek minősül az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre.” Az ilyen ügyleteknek az Áfa tv. 10. § d) pontja alapján termékértékesítésként történő kezelését nem zárja ki az a körülmény, hogy – a felek megállapodásától függően – a konkrét értékesítés kapcsán részteljesítés, illetve előlegfizetés történik.
Az Áfa tv. 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontjai alapján az 5 %-os adómérték alá a következő új ingatlan értékesítések tartoznak:
– többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert;
– egylakásos lakóingatlan, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert.
Újnak minősül a 2 évnél nem régebbi használatbavételi engedéllyel rendelkező ingatlan, vagy ha a használatbavétel tudomásulvételhez kötött, akkor a 2 évnél nem régebben lezárult tudomásulvételi eljárással érintett ingatlan, továbbá az olyan ingatlan, amelynél az előzőek szerinti eljárásra még nem került sor, vagy az nem zárult le.

Fentiek alapján tehát, ha az építtető és a kivitelező közötti szerződéssel az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti ügylet valósul meg, az ügyletre az 5 %-os adómérték alkalmazandó a következő feltételek együttes fennállása esetén:
–  az adott ingatlan megfelel az Áfa tv. 259. § 12. pontjában meghatározott lakóingatlan fogalomnak: „lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület”
– az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő olyan lakóingatlan átadása történik, amely megfelel az Áfa tv. 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontjaiban foglaltaknak, és
– az ügylethez kapcsolódó előleg utáni adófizetési kötelezettség keletkezésének időpontja illetve az ügylet Áfa tv. szerinti teljesítési, részteljesítési időpontja 2015. december 31-ét követő napra esik.
A lakásépítési támogatásról szóló 256/2011. (XII. 6.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Korm. rendelet) 8/A. §-ának (3) bekezdése adó-visszatérítési támogatás feltételei között rögzíti, hogy nem igényelhető az adó-visszatérítési támogatás az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti termékértékesítésre.

NGM Sajtó- és Kommunikációs Titkárság “

II.

„Építési telekkel rendelkező magánszemély felé a kivitelező 160 négyzetméter alapterületű, egylakásos lakóingatlan szerkezetkész felépítését vállalja. A lakás építését a megrendelő magánszemély fejezi be, építőipari vállalkozók esetleges bevonásával. Alkalmazható-e 5%-os adómérték a kivitelező által teljesített ügyletre?

Az Áfa tv. 10. § d) pontja értelmében termékértékesítésnek minősül az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre. E tényállás lényegi eleme, hogy az ügyletet teljesítő adóalany egy másik személy megrendelésére, építési-szerelési munka révén új – ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő – ingatlant hozzon létre.

Adott esetben új, egylakásos lakóingatlan létrehozása valósul meg, amit az épület ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésének kell követnie. A kivitelező a magánszeméllyel kötött szerződése alapján építési-szerelési munkával létrehozott ingatlant ad át a megbízójának. A kivitelező a szerkezetkész lakóingatlan átadásakor az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti termékértékesítést teljesít a megbízója felé. A kivitelező által teljesített ügylet Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti megítélését ugyanis nem befolyásolja, hogy az adott, rendeltetésszerű használatba nem vett ingatlan félkész, szerkezetkész vagy befejezett ingatlan, továbbá azon körülmény sem, hogy az építési-szerelési munkával létrehozott ingatlannak az ingatlan-nyilvántartásba vétele nem az általa teljesített ingatlan átadással szoros összefüggésben, hanem további építési-szerelési munkák elvégzését követően történik meg. Mivel a kivitelező által teljesített ügylet termékértékesítésnek minősül, amennyiben az értékesített szerkezetkész lakóingatlan megfelel az Áfa tv. 3. számú melléklet I. rész 51. pontjában foglaltaknak, az ügyletre 5%-os adómérték vonatkozik.”

Fontos azonban tudni, hogy ilyenkor az 5%-os ÁFA csak a fővállalkozásban megépített szerkezetkész építményre (anyag + munkadíj) vonatkozik. Ha ezután mi szervezzük a befejező munkákat (például a gépészeti szerelést, a burkolást, a festést, stb.), akkor ezekre már nem élhetünk sem kedvezményes ÁFÁ-val, sem ÁFA-visszatérítéssel! 

Kedvezményes adómérték kizárólag olyan építési-szerelési szolgáltatás esetén alkalmazható, amely az Áfa tv. 10. § d) pontja alapján termékértékesítésnek minősül. A hivatkozott jogszabályhely alapján a következő eset minősül termékértékesítésnek: „az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre”. Tekintve, hogy önmagában pl. a burkolási szolgáltatás vagy szigetelési szolgáltatás eredményeként nem valósul meg az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti ingatlan átadás, azokra a kedvezményes adókulcs nem alkalmazható. ” 

Végezetül meg kívánom jegyezni, hogy érdekes kérdést vet fel az, hogy ha a fővállalkozó 5% Áfa-tartalmú számlát állít ki (és ez magában foglalja a beszerzett anyagok és a munkadíj költségét is), akkor hogyan számolja el, hogy ő az anyagokat 27%-os Áfa-tartalommal vette meg? A logikus válasz az, hogy Ő folyamatosan több Áfát fog visszaigényelni az államtól, mint amennyit befizet.