III. Az összes hasznos alapterület értékhatára

Az Áfa tv. 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontjai alapján – az egyéb törvényi feltételek fennállása esetén – az 5%-os adómérték olyan lakóingatlanok, lakások esetében alkalmazható, amelyek összes hasznos alapterülete

– többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás esetében legfeljebb

150 négyzetméter

– egylakásos lakóingatlan esetében legfeljebb 300 négyzetméter.

Az értékhatárnak való megfelelés szempontjából az Áfa tv. 259. § 12. pontjában foglaltak szerinti lakóingatlan (előszoba, hálószoba, nappali, konyha, fürdőszoba, kamra, kazánhelyiség stb.) összes hasznos alapterületét kell figyelembe venni. Azaz a lakóingatlan összes hasznos alapterületébe nem számítandó bele a garázs, az üzlet és egyéb a lakóingatlan rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség alapterülete. A hasznos alapterület számítása során az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 28.) Korm. rendelet (továbbiakban: OTÉK) hasznos alapterület fogalmát kell figyelembe venni. Az OTÉK 1. számú melléklet 46. és 88. pontjait figyelembe véve a helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületen számított területéből az minősül hasznos alapterületnek, amelyen a belmagasság eléri vagy meghaladja az 1,9 métert. Az összes hasznos alapterület számításakor az összes építményszint hasznos alapterületét figyelembe kell venni (OTÉK 1.számú melléklet 46a. pontja). Építményszínt az építmény mindazon használati szintje, amelyen helyiség van. Nem építményszint a padlás, valamint az a tetőszint, amelyen a felvonógépházon vagy a lépcsőház felső szintjén kívül más helyiség nincs (OTÉK 1. számú melléklet 34. pontja).

A többlakásos lakóingatlanra vonatkozó 150 négyzetméteres értékhatárt kell figyelembe venni – többek között – akkor is, ha az új lakás létrehozása tetőtér-beépítés (lásd: OTÉK 1. számú melléklet 127. pont) révén valósul meg. Az egylakásos lakóingatlanra vonatkozó 300 négyzetméteres értékhatárt kell figyelembe venni ugyanakkor pl. ikerház esetén, az azt alkotó mindkét épület vonatkozásában (tekintve, hogy az OTÉK 1. számú melléklet 54. pontja alapján ikerház alatt két szomszédos építési telek közös oldalhatárán álló, egymástól független épületszerkezetekkel és közműbekötésekkel megvalósított, tűzfalakkal csatlakozó két olyan önálló épület értendő, amely külsőleg egy épület képét mutatja).

Az Áfa tv. fent hivatkozott 259. § 13/A. pontja értelmében összes hasznos alapterület: az OTÉK 1. számú mellékletének 2016. január 1-jén hatályos 34., 46., 46a. és 88. pontjai által meghatározott alapterület.

Az OTÉK hivatkozott pontjaiban foglaltak azt eredményezik, hogy az Áfa tv. szempontjából az összes hasznos alapterület számítása során figyelembe kell venni az összes építményszint hasznos alapterületét, azaz a helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területének azon részét, amelyen a belmagasság legalább 1,90 méter. Építményszint alatt az építmény mindazon használati szintje értendő, amelyen helyiség van, azzal, hogy nem minősül építményszintnek a padlás, valamint az a tetőszint, amelyen a felvonógépházon vagy a lépcsőház felső szintjén kívül más helyiség nincs. Mindez a gyakorlatban a következőket jelenti:

  1. A padlást (beépítetlen tetőteret)az összes hasznos alapterület áfa szempontból történő számításakor nem kell figyelembe venni.
  2. Az olyan beépített tetőtér, amely a lakóingatlan rendeltetésszerű használatához szükséges, huzamosabb tartózkodás céljára alkalmas, az OTÉK hivatkozott rendelkezései alapján építményszintnek minősül. Ezért a beépített tetőterek azon alapterületét, amelynek szabad belmagassága legalább 1,90 méter,az összes hasznos alapterület áfa szempontból történő számításakor figyelembe kell venni.
  3. A pinceszintépítményszintnek minősül, ezért ha a szabad belmagassága legalább 1,90 méter figyelembe kell venni az összes hasznos alapterület áfa szempontból történő számításakor.
  4. A külső tartózkodó terek (terasz, erkély, tornác, loggia)ezeket a tartózkodó tereket részben vagy egészben épületszerkezet fogja közre (például korlát, mellvéd vagy épület falszakasza), ezért ezen terek azon hasznos alapterületét is figyelembe kell venniaz összes hasznos alapterület áfa szempontból történő számításakor, amelyek belmagassága legalább 1,90 méter. Fontos, hogy az ide sorolható fedetlen terek esetében a belmagasság nem értelmezhető, ezért ezeket az áfa szempontjából számítandó összes hasznos alapterületnél nem kell figyelembe venni.

Az Áfa tv. 10. d) pontja az építőipari kivitelező szolgáltatását minősíti át termékértékesítésé, bizonyos feltételek teljesülése esetén. A rendelkezés egyidős az Áfa törvénnyel. A jogi szabályozásnak azért van súlya, mivel az építőipari szolgáltatás adókulcsa 27%-os, azonban ha a szolgáltatás a feltételek teljesülése esetén termékértékesítésnek minősül, úgy arra a lakás 5%-os áfa kulcsát kell alkalmazni.