Jogi állásfoglalás az 5%-os adómérték alá eső lakóingatlan-értékesítés szabályairól

• 2022. november 13.

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (továbbiakban: Áfa tv.) 82. § (2) bekezdése és a 3. számú melléklet I. rész 2016. január 1-jétől hatályos 50-51. pontjai alapján 5%-os adómérték alá tartozik a következő termékek értékesítése:

• az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan, többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert,
• az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan egylakásos lakóingatlan, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert.

Abban a tekintetben, hogy a lakóingatlan, lakás vonatkozásában termékértékesítés valósul-e meg, nem a termékértékesítés köznapi fogalmát, hanem az Áfa tv. termékértékesítésre vonatkozó előírásait kell figyelembe venni. Lakóingatlanok, lakások vonatkozásában jellemzően az alábbi termékértékesítési tényállások valósulhatnak meg:

• az Áfa tv. 9. § (1) bekezdése szerinti ügylet, vagyis a lakóingatlan, lakás olyan átengedése, amely az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja;
• az Áfa tv. 10. § a) pontja szerinti ügylet, vagyis a lakóingatlan, lakás birtokbaadása olyan ügylet alapján, amely a termék határozott időre szóló bérbeadásáról vagy részletvételéről azzal a kikötéssel rendelkezik, hogy a jogosult a tulajdonjogot legkésőbb a határozott idő lejártával, illetőleg az ellenérték maradéktalan megtérítésével megszerzi;
• az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti ügylet, vagyis az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre.

Az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti termékértékesítés kapcsán megjegyzendő, hogy abban az esetben, ha az ügyletben érintett felek olyan áfa vagy eva alanyok, amelyek megfelelnek az Áfa tv. 142. § (3)-(4) bekezdéseiben meghatározott feltételeknek, a termékértékesítésre az Áfa tv. 142. § (1) bekezdés a) pontja alapján fordított adózás alkalmazandó, vagyis az ügylet után a vevőt terheli az adófizetési kötelezettség. Az 5%-os adómérték alkalmazhatósága szempontjából nincs jelentősége annak, hogy az adófizetési kötelezettség tekintetében az egyenes vagy a fordított adózásra vonatkozó előírások alkalmazandóak.

Az Áfa tv. 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontjaiban szereplő meghatározás alapján az 5%-os adómérték szabályszerű alkalmazásához az értékesített ingatlannak az alábbi feltételeknek kell együttesen megfelelnie:

• új ingatlannak kell minősülnie,
• lakóingatlannak kell minősülnie,
• a lakóingatlan hasznos alapterületének értékhatáron belülinek kell lennie.